AfA-Rechner Restnutzungsdauer: Steuerersparnis für Ihre Immobilie berechnen
Restnutzungsdauer-Rechner: Ihre Steuerersparnis berechnen
Schätzen Sie in wenigen Sekunden ab, wie viel zusätzliche Abschreibung und Steuerersparnis ein Restnutzungsdauergutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG für Ihre vermietete Immobilie bringen kann. Kostenlos, ohne Anmeldung, das Ergebnis aktualisiert sich sofort.
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Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 1 ImmoWertV
Die Gesamtnutzungsdauer (GND) ist der Modellansatz nach Anlage 1 zu § 12 Absatz 5 Satz 1 ImmoWertV (Fundstelle: BGBl. I 2021, 2819). Für Wohngebäude beträgt sie 80 Jahre, für Bürogebäude 60 Jahre, für Betriebs- und Lagergebäude 40 Jahre. Für nicht aufgeführte Arten baulicher Anlagen ist die Gesamtnutzungsdauer aus der Gesamtnutzungsdauer vergleichbarer baulicher Anlagen abzuleiten.
| Art der baulichen Anlage | Gesamtnutzungsdauer |
|---|---|
| Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser | 80 Jahre |
| Mehrfamilienhäuser | 80 Jahre |
| Wohnhäuser mit Mischnutzung | 80 Jahre |
| Geschäftshäuser | 60 Jahre |
| Bürogebäude, Banken | 60 Jahre |
| Gemeindezentren, Saalbauten, Veranstaltungsgebäude | 40 Jahre |
| Kindergärten, Schulen | 50 Jahre |
| Wohnheime, Alten- und Pflegeheime | 50 Jahre |
| Krankenhäuser, Tageskliniken | 40 Jahre |
| Beherbergungsstätten, Verpflegungseinrichtungen | 40 Jahre |
| Sporthallen, Freizeitbäder, Heilbäder | 40 Jahre |
| Verbrauchermärkte, Autohäuser | 30 Jahre |
| Kauf- und Warenhäuser | 50 Jahre |
| Einzelgaragen | 60 Jahre |
| Tief- und Hochgaragen als Einzelbauwerk | 40 Jahre |
| Betriebs- und Werkstätten, Produktionsgebäude | 40 Jahre |
| Lager- und Versandgebäude | 40 Jahre |
| Landwirtschaftliche Betriebsgebäude | 30 Jahre |
Quelle: Anlage 1 ImmoWertV, Modellansätze für die Gesamtnutzungsdauer. Die Restnutzungsdauer im Regelfall ergibt sich aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Gebäudealters, § 4 Absatz 3 ImmoWertV; maßgeblich ist die wirtschaftliche Restnutzungsdauer.
Was ist die Restnutzungsdauer?
Die Restnutzungsdauer beschreibt, wie viele Jahre ein Gebäude unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten voraussichtlich noch nutzbar ist. Sie unterscheidet sich vom pauschalen Abschreibungssatz, den das Finanzamt für vermietete Wohngebäude standardmäßig ansetzt – in der Regel 2 % pro Jahr, entsprechend einer angenommenen Nutzungsdauer von 50 Jahren. Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann stattdessen eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer angesetzt werden – wenn sie durch ein Gutachten belegt wird.
Warum sich ein Gutachten finanziell lohnen kann
Erkennt das Finanzamt die kürzere Restnutzungsdauer an, steigt Ihre jährliche Abschreibung (AfA) entsprechend. Das senkt das zu versteuernde Einkommen aus Vermietung und Verpachtung – und zwar für jedes verbleibende Jahr der Restnutzungsdauer. Je nach Kaufpreis, Baujahr und Zustand der Immobilie kann sich das über die Jahre zu einem deutlichen Betrag summieren.
Worauf es bei der Begutachtung ankommt
Eine reine Schätzung anhand des Baujahres reicht dem Finanzamt nicht aus. Die tatsächliche Restnutzungsdauer muss objektbezogen und nachvollziehbar begründet werden. Dazu gehören unter anderem:
- Zustand der tragenden Bauteile wie Dach, Wände und Fundament
- Zustand von Fassade, Fenstern und Haustechnik
- Umfang bereits durchgeführter Modernisierungen
- Wirtschaftliche Einschränkungen, etwa nicht mehr marktgerechte Grundrisse
- Rechtliche Einschränkungen wie Denkmalschutz
Warum der Rechner allein dem Finanzamt nicht genügt
Der Startwert, den dieser Rechner aus Objektart und Baujahr vorschlägt, ist eine Modellrechnung nach Anlage 1 zur ImmoWertV 2021. Er zeigt Ihnen die Größenordnung. Als Nachweis gegenüber dem Finanzamt reicht er nicht.
Anerkannt wird eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nur, wenn sie objektbezogen und nachvollziehbar begründet ist. Dazu gehören der bauliche Zustand der tragenden Konstruktion, der Zustand von Dach, Fassade, Fenstern und Haustechnik, der Modernisierungsgrad, wirtschaftliche Gesichtspunkte wie eingeschränkte Nutzbarkeit oder Grundrisse, die nicht mehr marktgängig sind, sowie rechtliche Bindungen wie Denkmalschutz.
Diese Punkte lassen sich nicht aus dem Baujahr ableiten. Sie werden am Objekt festgestellt.
So läuft die Erstellung Ihres Gutachtens ab
- Kurzcheck: Sie schildern mir Objekt, Baujahr und Zustand. Ich sage Ihnen, ob ein Gutachten in Ihrem Fall überhaupt eine relevante Verkürzung ergibt. Wenn nicht, sage ich Ihnen das, bevor Kosten entstehen.
- Unterlagen: Kaufvertrag, Baupläne, Grundbuchauszug, Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen, bei vermieteten Objekten die Mietverträge.
- Ortstermin: Ich besichtige das Objekt persönlich von innen und außen. Eine Bewertung nach Aktenlage biete ich für diesen Zweck nicht an, weil sie gegenüber dem Finanzamt angreifbar ist.
- Gutachten: Sie erhalten eine objektbezogene Begründung der tatsächlichen Nutzungsdauer, aufbereitet für die Vorlage beim Finanzamt.
- Einreichung: Sie oder Ihr Steuerberater reichen das Gutachten ein. Für Rückfragen der Behörde stehe ich zur Verfügung.
Häufige Fragen
Gilt das auch für selbst genutzte Immobilien?
Nein. Abgeschrieben werden kann nur ein Gebäude, mit dem Einkünfte erzielt werden, in der Regel durch Vermietung. Eine selbst genutzte Wohnimmobilie ist nicht abschreibungsfähig.
Kann ich das rückwirkend geltend machen?
Solange der betreffende Steuerbescheid noch änderbar ist, etwa weil er unter Vorbehalt der Nachprüfung steht oder die Einspruchsfrist läuft, kommt eine rückwirkende Berücksichtigung in Betracht. Das prüft Ihr Steuerberater.
Was passiert nach Ablauf der Restnutzungsdauer?
Ist das Gebäude vollständig abgeschrieben, entfällt die AfA. Der Vorteil liegt darin, dass Sie denselben Gebäudewert in weniger Jahren geltend machen, der Steuervorteil also früher und konzentrierter anfällt.
Ist das Gutachten selbst absetzbar?
Die Kosten eines Gutachtens, das der Ermittlung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dient, sind regelmäßig als Werbungskosten zu berücksichtigen. Die konkrete Einordnung nimmt Ihr Steuerberater vor.
Und wenn das Finanzamt das Gutachten ablehnt?
Gegen den Steuerbescheid ist der Einspruch möglich. Für Rückfragen der Behörde und ergänzende Stellungnahmen stehe ich zur Verfügung.
Für welche Objekte lohnt sich ein Gutachten besonders?
Vor allem bei älteren, wenig modernisierten Gebäuden (etwa Baujahr vor 1980) mit hohem Gebäudeanteil am Kaufpreis. Bei neuwertigen oder kernsanierten Objekten ergibt sich meist keine relevante Verkürzung gegenüber dem gesetzlichen AfA-Satz.
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